投资项目简介 

本项目位于坂雪岗（华为）科技城 CBD 范围，距离地铁 5 号线（环中线）杨美站直线距离约 1.8km，距离规划 10 号线（建设中，预计 2020 年通车）雪象北站直线距离约 1.6km，距离华为全球总部约2.5km。项目周边产业园分布较多，除华为国际总部外，还有深圳手机产业园，神州电脑东区，新天下产业园，航嘉产业园等，周边目前具备一定的医疗教育等设施配套，如：第十人民医院、雪象医院、坂田小学、深圳科学高中、佳兆业城市广场 15 万平综合商业、佳华领汇广场 8 万平集中商业、天虹旗舰店等。

本项目更新单元名称为“龙岗区坂田街道坂雪岗科技城 04 城市更新单元”，所在区位为“深圳市龙岗区坂田街道”，项目总用地面积 110,039.6 平米，拟拆迁建筑建筑面积 31005 平米。本项目未来城市更新后预计规划计容可售面积 30 万平米，地块属性为商住地块，土地价值较大，具有较高的投资价值。

本项目信托资金投入 32 亿元，深圳逸合根据不低于 1:3 的比例投入自有资金，后续建设资金可通过银行贷款、深圳逸合追加投入等解决。

本信托计划拟以未来整体转让出售项目获得的收入作为信托本益分配的主要来源。本项目未来城市更新后预计规划计容可售面积 30 万平米，按照楼面价 2.8 万/㎡ 保守估值本项目，本项目未来估值至少 84 亿元，扣除项目成本后，未来整体出售项目可获得的收益约 72.5 亿元。

深圳市及龙岗区简介

深圳，别称鹏城，广东省辖市，地处广东省南部，珠江三角洲东岸，与香港一水之隔，东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口，南隔深圳河与香港相连。深圳是中国改革开放建立的第一个经济特区，是中国改革开放的窗口，为具有一定影响力的国际化城市。2015 年全市生产总值达 17500 亿元人民币，增长8.9%左右。2015 年末深圳市常住人口 1137.89 万人，比 2014 年末增加 60 万人，增长 5.6%。其中户籍人口 354.99 万人，占常住人口比重 31.2%；非户籍人口 783 万人，占比重 68.8%。2015 年深圳居民人均可支配收入 44,633 元，增长 9.0%。

2015 年，龙岗区全区（不含大鹏、坪山新区）实现地区生产总值 2636.79 亿元，按可比价计算（下同），比上年增长 10.5%。第一产业增加值 0.21 亿元，比上年下降 18.6%。第二产业增加值 1667.47 亿元，增长 12.4%。其中工业增加值 1569.45 亿元，增长 13.3%；建筑业增加值 98.02 亿元，下降 0.8%。第三产业增加值 969.11 亿元，增长 7.0%；其中批发和零售业增长 1.2%；交通运输、仓储和邮政业增长7.3%；住宿和餐饮业增长 4.6%；金融业增长 14.7%；房地产业增长 13.2%；其他服务业增长 4.0%。三次产业比例为 0.01：63.24：36.75。人均生产总值 130929 元/人，比上年增长 7.6%。

本项目所在周边在售一手住宅项目售价约 5-6 万/平米，其中位于本项目直线距离约 1.8 公里的佳兆业城市广场三期最新住宅报价 5.5 万元/平米。二手住宅万科城三期高层报价 5-6 万元/平米。 

主要合作方简介

深圳逸合是重庆逸合实业有限公司在深圳的投资平台，重庆逸合实业有限公司成立于 2015 年，注册资本 6000 万元，经营地址位于重庆市南岸区南滨路 22 号长江国际 1 号楼 34-1。公司以“产品+服务”为基础，与“互联网+金融”相结合，并向“现代服务、商业服务、智能住宅”等房地产关联产业延伸，是一家集房地产开发、金融运作、资产管理与服务的民营企业。公司致力于以地产开发驱动地产金融平台，构建关联产业集群，实现“智能科技、商业运营、物业服务”等多方资源融合，形成房地产全产业链开发运营能力，打造公司独有的核心竞争力，实现新型房地产企业标杆的战略目标。公司具有较为丰富的房地产开发经验、较强的操盘开发能力。截止 2016 年 9 月 30 日，重庆逸合合并总资产为 96.8 亿元。

项目亮点

地域优势：项目位于深圳市龙岗区坂田街道，距离地铁 5 号线（环中线）杨美站直线距离约 1.8km，距离规划 10 号线（建设中，预计 2020 年通车）雪象北站直线距离约 1.6km，距离华为全球总部约2.5km。项目周边产业园分布较多，具备一定的医疗教育等设施配套，未来城市更新后，土地价值较大，具有较高的投资价值。

地块优势：土地资源稀缺、土地价值高：2016 年上半年深圳市招拍挂供应土地面积共 52.8 万平米，2016 年上半年城市更新项目共 43 宗、拟拆迁重建面积 204 万平米，为同期招拍挂土地面积的五倍，但不到 2015 年的三分之一，未来深圳的可建设用地存量较为稀缺，深圳的供需矛盾将会持续存在，供求关系进一步紧张。项目周边新增新建在售项目较少，在售项目售价约 5-6 万元/平米，其中位于本项目直线距离约 1.8 公里的佳兆业城市广场三期最新住宅报价 5.5 万元/平米。

市场优势：市场结构健康：2016 年上半年，深圳商品住宅共成交 242.94 万㎡，成交均价 51,006元/㎡，同比上涨 81.90%，其中 6 月份成交均价高达 61,756 元/平米。截止 2016 年 6 月 30 日，深圳住宅可售面积 420.1 万㎡，去化周期 10.4 个月，整体市场库存压力不大，市场结构较为健康合理，看好深圳市房地产市场。 

主要信托保障措施

股权质押：深圳逸合将其持有的上海凯富 25%股权质押至安信信托名下；上海凯富将其持有的深圳源盼 100%股权质押至安信信托名下；深圳源盼将其持有的项目公司 70%股权质押至安信信托名下，自然人商蒙将其持有的项目公司 5%股权质押至安信信托，深圳鸿禧春将其持有的项目公司 25%股权质押给安信信托；项目公司将其持有的深圳市金鹏足球俱乐部有限公司 100%股权质押安信信托名下平台公司上海凯富到期足额偿还安信信托股东借款本息提供连带责任担保。本项目在后续城市更新流程中若引入银行贷款，信托计划可向深圳逸合转让部分平台公司上海凯富股权，但深圳逸合应将其持有的平台公司上海凯富相应比例股权收益权转让给安信信托。在上海凯富完成工商变更登记后，深圳逸合应将其持有的平台公司上海凯富股权全部质押给安信信托为平台公司上海凯富到期足额偿还安信信托股东借款本息提供连带责任担保。项目公司后续若引入融机构贷款，安信信托可配合项目公司解除平台公司、项目公司、金鹏足球股权质押,但应将相关公司所对应的股权收益权转让给安信信托。

项目公司资产抵押：项目房产满足抵押条件后，需将项目产证及土地证需抵押给安信信托，为平台公司上海凯富到期足额归还安信信托股东借款本息提供连带责任担保。城市更新流程实施过程中，如相关政府部门要求解除房产抵押，安信信托将配合解除房产抵押；城市更新流程完成后，若取得新的土地证后需抵押给安信信托并办理完毕抵押登记。深圳源盼或标的公司后续因申请银行贷款需要，安信信托可以解除房产抵押，在贷款银行允许情况下，安信信托有权选择成为上述财产的第二顺位抵押权人，且贷款资金可用于归还信托本益和本项目城市更新。

多重保证担保：重庆逸合、深圳逸合、深圳源盼、刘松夫妇、和缘福、金鹏足球为平台公司上海凯富到期足额归还安信信托股东借款本息提供连带责任保证担保。

债权劣后承诺：深圳逸合承诺对平台公司上海凯富的所有债权投入均劣后于信托计划受偿；并约定其投入平台公司上海凯富的股东借款以债权信托给受托人方式，确保该部分资金劣后于本信托计划受偿。

信托本益补足：深圳逸合对信托受益权的投资本金、受益人的预期收益、信托管理费、超额信托报酬及有关信托费用承担全额补足义务，重庆逸合、刘松夫妇、上海凯富、深圳源盼、和缘福、金鹏足球对上述补足义务提供连带责任担保。

最低资金余额要求：为了缓释项目流动性风险，于信托到期日届满前第 60 日，平台公司上海凯富、深圳源盼、金鹏足球和标的公司和缘福账上资金余额之和不得低于信托本金的 30%；于信托到期日届满前第 30 日，平台公司上海凯富、深圳源盼、金鹏足球和标的公司和缘福账上资金余额之和不得低于信托本金的 60%。重庆逸合、深圳逸合、刘松夫妇对于上述资金缺口承担补足义务。

主动管理：安信信托向平台公司上海凯富、深圳源盼、标的公司和缘福、金鹏足球派出董事、财务副总监，从股东会、董事会、财务、印章、人员等多个层面对项目公司进行主动管理，确保项目公司有序经营，实现既定的信托目的。